IDC数据中心概念股要火？

2020-09-02 0 点赞 0 评论 1783 浏览

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关于“基础设施领域公募REITs”

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），对公募 REITs 的落地制定相关细则。

其中试点优先支持项目包括新基建、信息网络等新型基础设施，未来新基建 REITs (物流、数据中心、医疗健康等行业)或成为下一个行业增长点，此次政策试点有望带动国内IDC REITs发展。

公募 REITs 自 20 世纪 60 年代在美国推出以来，已有 40 多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。国际主流公募 REITs 为权益型,各国通常根据自身法律和税制采用公司型或契约型两种组织形式。

根据《征求意见稿》，我国公募基础设施 REITs 将采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，需同时符合以下特征：

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IDC——理想的REITs基础资产

1、IDC资产作为“数字世界的商业地产”，主要依赖租金，现金流稳定、可预期，且有典型重资产属性，是公募REITs试点优质资产。国内单位机柜造价一般12-15万元不等，IDC企业倾向于高杠杆运营，以提升项目ROE，截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企业EQIX、DLR、万国数据、数据港资产负债率为63%、54%、64%、71%。目前美国市场上市IDC企业共5家，均采用公司型REITs架构运作。

2、海外数据中心 REITs 化已有多年实践。截至 2020 年年初，REITs 化数据中心厂商在全球数据中心的占比已经达到 30%左右，包括 Equinix、Digital Reality Trust 等知名厂商均布局 REITs，得到可观的资金支持、资产流动性与税收优惠等。以EQIX为例，在2015年成功转型公司型REITs之后，公司资本开支自2016年开始快速增长，并带动2016、2017年营收分别增长33%、21%，转型效果明显。公司目前在全球拥有210个数据中心，已经成为行业龙头。

3、IDC作为新基建重要一环，阿里云3年追加投资2000亿元，腾讯、京东也竞相加码新基建，加之各省市加快出台新建计划，预计最近1-2年将是数据中心资本支出的大年。

4、根据SeekingAlpha消息，数据中心REITs产生的年化回报率是其他类REITs平均水平的三倍。预计我国投资回报率（项目10年期IRR平均10%~20%之间）好于一般不动产资产。

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预计受益产业链

长期来看，国内云厂商资本支出持续上行，将带来IDC上架率、新增项目合同等指标的明显改善，一线城市供给政策限制将持续保证一线IDC资源的稀缺性，同时IDC企业资产负债结构、融资渠道、融资成本等的逐步改善，亦将推动企业自身盈利能力的持续提升。因此，在一线城市拥有丰富IDC资源积累，以及与云计算/互联网巨头深度绑定的第三方IDC企业预计将是首选。

（1）数据中心产业链上下游主要包括三个环节：